平和不動産が上げたのと反対に下げていたため２口、買い増す。窪田師匠がトウシルで、「国内債券の代わりとして少し投資してみたい」とJリートを勧めていたのが背中を押す。
平均利回り4.4％、日経平均が急騰する中、値下がりが続いてきたJリートを見直す。（窪田真之）
2024/3/25
窪田 真之
https://media.rakuten-sec.net/articles/-/44662
日本でも株がかなり上昇したので、少しだけ株から債券へシフトしたいタイミングです。ところが、ここで問題があります。日本の長期金利は、これまで続けられてきた日本銀行のYCC（イールドカーブコントロール）政策によって低く抑えられてきたため、今は利回りが低過ぎて、投資価値はあまり高くありません。
国内債券の代わりとして少し投資してみたいと、考えている投資対象がJリート（J-REIT：国内の不動産投資信託）です。日経平均が急騰している間、じりじりと下落してきた結果、Jリートの平均分配金利回りが約4.4％まで上昇しているからです。
一時、約4.7％まで上昇していましたが、先週、Jリートにようやく見直し買いが入って反発したため、利回りは少し低下して3月22日時点で約4.4％です。
ただし、Jリートは決して債券ではありません。東京証券取引所で株と同じように売買される株の一種です。2020年のコロナショックの時は、一時日経平均を上回る下落となりました。ただし、一般の株と比べると、利回りが高く、債券的価値が高い株と言えます。その特色を理解した上で、国内債券の代わりに少し投資してみていいと思います。
私は、Jリートの平均利回りはおおむね4％が妥当と判断しています。Jリートの価格上昇が続き平均利回りが3.4％まで低下した時、Jリートは「割高」と判断します。コロナショック直前が、そうでした。
逆に、価格低下が続いて平均利回りが4％を超えていくと「割安圏」と判断します。コロナショック直後は、国内金融機関と見られる強引な売りで暴落し、一時平均利回りが6.8％まで上昇しました。極めて割安と判断できましたが、今振り返ると、流動性が低い中でパニック売りによってついた異常値でした。
2021年には、Jリートが買い直されて、利回りが一時3.3％まで低下しました。この時はまた「割高」と判断しました。
その後、Jリートは、日本の長期金利の上昇を嫌気して、じりじりと売られてきました。今、利回りが4.4％まで上昇しています。改めてJリートが「割安」になったと判断しています。
コロナショックでJリートが日経平均よりも大きく下落
Jリートに分散投資する際に、一つ知っておかなければならない「不都合な真実」があります。コロナショックやリーマンショック時に、Jリートに投資していても、リスク分散効果がなかったという事実です。コロナショックが起こった時、東証REIT指数は一時、日経平均よりも大幅な急落となりました。
利回り商品であるはずのリートがなぜ、こんなに大きく下がってしまったのでしょう。コロナ禍では確かにホテルリートや流通リートが大きなダメージを受けました。ただし、Jリートの大半を占めるオフィスリートが受けたダメージは相対的に軽微でした。
住宅リートはほとんどダメージが無かったし、物流リートはコロナ禍による無店舗販売拡大で、業績がますます好調に推移しました。
つまり、コロナ禍でJリート全体が受けたダメージは、日本株全体が受けたダメージよりも軽微だったのです。にもかかわらず、東証REIT指数の方が、下げが一時的に大きかったのはなぜでしょう。
コロナショックが起こると同時に、Jリートを一斉に売ったのは、主に国内の金融機関でした。金融危機が起こりそうになると、金融機関はリスク資産を減らして流動性を確保しようとします。
ただし、流動性の低い不動産を急に売ることはできません。そこで、売ろうと思えば売ることができるJリートを、不動産を売る代わりに一斉に売ってきたと考えられます。結果として、Jリートは株以上に下落し、債券代替としての役割をまったく果たしませんでした。
東証REIT指数は、2008年のリーマンショックでも、一時、日経平均よりも大きく下げました。これまでの歴史を見ると、日本株とJリートに分散投資しても、ショック時には分散投資効果が得られていません。
株と一緒に暴落した過去を見ると、Jリートを国内債券の代替にはできません。ポートフォリオでは、国内株式の一部としてリスク管理していくことが必要でしょう。
ただし、一般の株とは明らかに異なる値動きです。債券のように動くこともあるし、株のように動くこともある資産です。成長性は無いが利回りの高い「高配当利回り株」に近い存在と位置付けて、ポートフォリオに少し組み込んでいくことで、長期的な利回りの安定化に寄与すると思います。
ご参考まで、Jリートの代表銘柄は以下の通りです。この表に、予想分配金利回りを掲載していますが、これを見る上で一つ注意があります。利回りが4％を超えていると割安と判断するというのは、Jリート市場全体の平均値についてです。個別銘柄は、それぞれのリスクに応じた利回りがついているので、4％を基準に割安割高が判断できるとは考えていません。
