思い立ったのはヒガシ21がキッカケ。22円配当を簿価@490円で割ると利回りは約4.48%と高利回り。糅てて加えてQUOカード1000円は1年以上でもう1000円積み増し。お宝だ！ガチホだ！となったのだが、4割近い含み益があるいま時価は@679円、500株で33万9500円。高い時価のうちに売って、三井住友FGとかジャックスとか5%を超える更なる高利回り株を買った方が儲かる。簿価利回りではなくて時価利回りで判断すべきではないか？
と思い、「簿価利回り」で検索すると、あがたグローバル経営グループのコラムがヒットした。「不動産や株式における取得価格は将来の価格を保証しません。取得価格は過去のもので、将来キャッシュフローには何の影響をも与えません。経営にとって大切なのは過去の価格（取得価格）ではなく、現在の価格（時価）です。したがって、経営効率を判断する利回りも簿価利回りではなく、時価利回りを見なければならないのです。」我が思いつきが理論武装された！
簿価利回りでなく時価利回り
2012.10.01 [ 会計 ] [ 井口 秀昭 ]
上場企業の財務諸表には投資用不動産の含み損益情報が開示されています。含み損益からどんなことを読み取れるのか考えてみましょう。
含み損益は単に含み益が多ければ実質自己資本比率が高く経営が安泰、逆に含み損が多いと財務体質が脆弱で経営が危ない、ということを表現しているだけではありません。無論、こうした見方も必要ですが、これは経営が破綻したときに、債権者が自分の債権保全の有効性を測るため、貸借対照表だけに注目した見方です。経営者がゴーイング・コンサーン（継続企業）として会社を見るときは、含み損益を収益とも関連させながら立体的に見なければなりません。
含み損だけに着目すると
事例で考えて見ましょう。AとBの2つの不動産を持っているとします。AもBも簿価（取得価格）は10億円で、賃貸料収入は1億円です。ところが、時価はAが50億円、Bは5億円です。したがって、A不動産には40億円の含み益、B不動産には5億円の含み損が生じていることになります。この場合、会社の役に立っている不動産はどちらなのか。
簿価も賃貸料収入も変わらないのですから、着目ポイントは含み損益だけになります。含み損益だけを見ていると、次のように考えてしまうかもしれません。
「A不動産の時価は簿価の5倍で40億円の含み益があり、お宝のような不動産なのに対し、B不動産は含み損が5億円で財務体質を弱めている。したがって、役に立っているのはA不動産だ。」
簿価利回りよりも時価利回り
こうした結論に至るのは、取得価格である簿価に強く引きずられた結果です。賃貸料収入の簿価利回り（賃貸料収入÷簿価）はAもBも10％（1億円÷10億円）で変わらず、両不動産の資金効率は変わりません。変わるのは含み損益だけで、含み損益の状況を見ればA不動産の方が断然パフォーマンスが高く、A不動産の方が役立って見えてしまいます。
しかし、経営（投資）の意思決定に過去の取得価格である簿価は関係ありません。経営において重要なのは現在の価格である時価と、これから資産が生み出すキャッシュフローです。
確かに預金や債券であれば取得価格である簿価は重要です。それは預金や債券は原債務者が破綻しない限り、額面で償還されることが約束されているからに過ぎません。預金や債券にとっては、簿価は単に取得価格を表現する過去の価格であるだけではなく、今のキャッシュフローを約束する現在の価格でもあるのです。
しかし、不動産や株式における取得価格は将来の価格を保証しません。取得価格は過去のもので、将来キャッシュフローには何の影響をも与えません。経営にとって大切なのは過去の価格（取得価格）ではなく、現在の価格（時価）です。したがって、経営効率を判断する利回りも簿価利回りではなく、時価利回りを見なければならないのです。
そこで、両者の時価利回り（賃貸料収入÷時価）を比べると、A不動産は2％（1億円÷50億円）、B不動産は20％（1億円÷5億円）です。資金の効率性の優劣は明らかです。Aは時価が高いから資金の効率性が低く、Bは時価が低いからこそ資金を効率的に運用できているのです。
ROEの分母は時価
ROA（Return on Assets 総資産利益率）は利益を総資産で割って算出するもので、会社の資産の効率性を示す重要な指標です。会社全体の資産の効率を引き上げるためには、個々の資産の効率性を判断しなければなりません。そのとき使用する分母の資産価格は簿価ではなく時価でなければならないのです。
不動産の含み損益の開示は時価利回りという視点で資産の効率性を判断する資料を提供しています。含み益の大きい資産はそれに応じた高い収益を要求されていることを忘れてはなりません。
